长租公寓再起风波，租客如何维护权益？

自2019年8月乐伽公寓宣布因经营不善停业，长租公寓相继“暴雷”。2020年11月，因拖欠房东房租与租客退款，蛋壳公寓深陷维权纠纷，全国多地蛋壳公寓办公区域开始出现大规模解约维权事件，长租公寓再起风波。为何长租公寓频频“暴雷”？其中涉及哪些法律关系？笔者将浅析一二。

先从长租公寓特定的运营模式说起，以蛋壳公寓为例，其先与房东签订《资产委托管理服务合同》，合同约定房东将房屋委托给蛋壳公寓做独家委托代理，由公寓方代理房东出租房屋、管理租客等；而后，蛋壳公寓与租客签订《房屋代理租赁合同》，合同明确约定，产权委托方即房东为出租方，蛋壳公寓为房屋代管机构，租客为承租方。看似是简单的低价向房东收房、再高价转租给租客，公寓从中赚取租金差。

但实践中，银行提供“租金贷”介入，银行与租客签订放贷合同，租客办理个人消费贷款，一次性预付一年等期限房租及押金，放贷金额由银行直接支付给蛋壳公寓，而公寓方再向房东分期支付租金。 蛋壳公寓通过资金支付的时间差，将“资金池”的钱款进行其他金融操作，从中谋取更大的利益。资金投入一旦出现问题，资金链断裂，便会出现租客早已支付一年等期的租金，而房东迟迟收不到公寓方应支付的租金，银行同时向租客主张贷款还款，房东、租客都处于两难境地。

蛋壳公寓与房东签订《资产委托管理服务合同》约定，蛋壳公寓延迟支付租金满15个工作日，因房东原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延，房东有权单方解除合同。 故多地出现房东强制要求租客搬离，否则将断水断电、强制上门收房的情况。但是租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》并无条款明确约定房东收回房屋的情形。

在此冲突下，房东是否有权驱赶租客？租客的权益如何保障？风险划分的争议焦点在于房东与公寓方的法律关系。

笔者查阅相关判例，法院对蛋壳公寓等托管型长租公寓的裁判观点分为两种：

一种观点认为，房东与长租公寓成立委托合同法律关系，长租公寓作为授权委托方与租客签订租赁合同，即房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系，租客与公寓方签订的合同直接约束房东，房东单方解除与长租公寓的合同，无法解除与租客之间的房屋租赁合同，房东无权要求租客退房，租客可要求合同继续履行。

另一种观点认为，房东与长租公寓是事实的房屋租赁法律关系，公寓方实际向房东支付固定收益、委托期满后需归还房屋，并明确约定逾期付租房东可回收房屋，两方并非表面上的委托关系，即租客为次承租人，作为承租人的公寓方未支付租金，房东可解除合同要求退还房屋，次承租人需配合。

简言之，前者风险更多由房东承担，后者风险则由租客承担。

四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终3007号判决书支持第一种观点，裁判认为长租公寓作为受托人以自己的名义在房东授权的范围内与租客签订租赁合同，且合同明确载明“已获得房屋出租人授权”，该租赁合同直接约束房东与租客，即房东与租客建立租赁合同关系，租客已经按照租赁合同约定支付了租金，履行了合同义务，长租公寓拖欠房东租金，是双方委托关系的内部事务。

湖北省武汉市中级人民法院（2020）鄂01民辖终491号民事裁定书支持第二种观点，该裁定认为房东与公寓方签订的《资产管理服务合同》约定，标的资产：房屋；资产管理：对标的资产进行经营出租等，该合同中已明确约定了房屋坐落地点、经营出租方式、月租金标准以及支付期限等，故该案系房屋租赁合同纠纷。

各地法院对托管型长租公寓裁判观点相互冲突，尚不明确，这场风波中房东、租客、银行都是受害者，但似乎所有的风险都转移至租客身上。

作为该场纠纷的弱势群体，当出现类似蛋壳公寓的长租企业“暴雷”，应积极寻求有效途径维护自身权益。

首先，租客应整理租房合同和租房软件相关截图，保存租赁信息，证明租赁关系的存在。

其次，与长租公寓方协商退租结算，拿到退租凭证，要求退回租金，若公寓方没有兑现承诺，而房东暴力收房，可先报警处理。

再次，与房东协商风险划分，在租金、租期、房屋使用权等方面直接与房东达成协议，给彼此一定的缓冲期。

然后，寻求法律帮助，整理相关材料向法院起诉，在长租公寓方尚有偿付能力时，及时诉讼确认债权。

最后，租客与银行签订的租房消费贷款合同，依据合同的相对性，银行可据该合同向租客主张权益，即租客的消费贷款需要偿还，对于经济能力尚缺的租客可先申请征信保护期，与银行协商给予宽限期。2020年11月16日，微众银行官方微博发布关于租房消费贷款的公告，表明经核实租赁纠纷的租客方逾期还贷暂不上报征信。

综上，房东和租客都是受害者，应先采取和平友好的方式协商解决，双方需理智应对、切勿采取过激行为，必要时通过法律途径维护合法权益。

本期主讲律师

刘祎敏

职位：执业律师     

工作单位：江苏联创伟业律师事务所

电话：18206104032（微信同）

专业领域：民间借贷、不良资产处置、合同纠纷、民商事法律诉讼